Mercado inmobiliario en España

[agente t]

Dentro de su programa de reformas para salir de la crisis económica, el gobierno ha decidido acometer modificaciones legales de muy hondo calado que van más allá de las exigencias de la actual coyuntura. Es el caso del sector de las viviendas de alquiler, abandonado a su suerte por todos los gobiernos anteriores, cuyo resultado es que España se ha convertido en el país desarrollado con menos capacidad para explotar un sector que en otros países conserva toda su pujanza.

El principal obstáculo para el desarrollo en nuestro país de un potente mercado de alquiler de viviendas ha sido la inseguridad jurídica que este tipo de negocios tiene para el arrendador. Los propietarios de viviendas vacías no se atrevían a ponerlas en el mercado ante las enormes dificultades para resolver los contratos por incumplimientos del arrendatario, con farragosos trámites judiciales de todo tipo que, además, no siempre concluían con la necesaria protección del derecho de propiedad que corresponde al legítimo dueño del inmueble.

Pues bien, el gobierno ha decidido poner fin a un estado de cosas que ha esclerotizado al sector de los arrendamientos urbanos, introduciendo las necesarias modificaciones legales para garantizar la seguridad jurídica de las dos partes intervinientes en el negocio del alquiler.

Por un lado, el arrendatario tendrá la seguridad de un pronto desalojo del inquilino que incumpla las obligaciones que suscribió en el contrato, sin necesidad de esperar a la resolución judicial del caso como ocurría hasta ahora, además de ver reducidos los plazos de las prórrogas automáticas y del pago de atrasos. En cuanto al inquilino, tan pronto entre en vigor esta reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, podrá abandonar la vivienda sin estar obligado a satisfacer una determinada penalización económica como hasta ahora, simplemente notificando al propietario su deseo de rescindir el contrato con un mes de antelación.

El Anteproyecto de Ley aprobado por el departamento de Ana Pastor incluye también otras medidas que tienen que ver con el tratamiento fiscal de los arrendamientos y con la necesaria expansión de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, destinadas a la gestión de viviendas de alquiler, y cuya importancia es capital para poner en el mercado el parque de viviendas improductivas que ahora existe en España, el mayor de los países desarrollados en proporción al número de habitantes y extensión del territorio.

La preservación de los derechos de propiedad, con el reforzamiento de las garantías jurídicas para los que quieran rentabilizar su patrimonio inmobiliario, es una buena noticia para España, pero especialmente significativa en el contexto de la actual recesión que padecemos. Los propietarios de bienes ociosos como las viviendas sin ocupar podrán obtener nuevos ingresos. Por su parte, aquellos que opten por la posibilidad de arrendar un domicilio porque no quieran o puedan afrontar una inversión importante como es la compra de una vivienda, tendrán a su disposición un mercado mucho más seguro y amplio donde elegir, con la ventaja añadida que, sin duda, supondrá este aumento de la competencia por el lado de la oferta. Sólo cabe lamentar que algo tan sencillo y beneficioso no se hubiera puesto en marcha mucho tiempo atrás.

Editorial de LD

[agente t]

Pagar mucho por el alquiler de una vivienda sólo le llevará a no ahorrar y en casos peores, a tener que ir endeudándose para afrontar sus gastos del día a día. La regla de oro es no destinar más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler, aunque si vive en una gran ciudad ese porcentaje irá un poco por encima y si vive en un municipio económico puede aprovechar para ir por debajo. Además, conocer bien la oferta de viviendas de la zona le asegura pagar una renta justa.

Según idealista.com, pagar un alquiler justo le ayuda a afrontar sin problemas el resto de gastos de la casa (calefacción, agua, luz, etc) y de la vida cotidiana (comida, transporte, etc). También le abre la posibilidad de tener dinero para gastos, para ahorrar o para desarrollar su negocio.

Los expertos recomiendan no superar el 30% del salario mensual en el pago del alquiler. Esta cifra, que también se ha convertido prácticamente en un standard para el mercado hipotecario, procede de una antigua política de ayudas a la vivienda implantada por el gobierno americano.

Sin embargo, encajar en este porcentaje no siempre es posible. Si vive en una gran ciudad nacional o internacional es posible que incluso el gasto del alquiler se acerque al 50% de los ingresos. No conviene llegar a este límite a no ser que en paralelo reduzcamos otro gasto que nos compense esa subida (por ejemplo, vivir muy cerca del trabajo para ahorrar en transporte). Igualmente, si vivimos en una zona económica, deberíamos aprovechar para acercarnos a una renta equivalente al 25% de los ingresos, ya que otros gastos podrían elevarnos las facturas

Como resumen, un presupuesto del hogar sano debería mantener todos los gastos obligarorios (incluidos la vivienda) en el 50% de los ingresos.

¿Cómo saber si compro o alquilo?
Hay casas en las que es mejor vivir en ellas de alquiler y otras que es mejor hacerlo tras comprarlas. Conocer en qué categoría está cada una es muy sencillo y sólo hay que dividir el precio de compra entre el precio de alquiler anual. El resultado nos dará el número de años que tardaría en pagar una vivienda mediante el pago del alquiler. En España, la media está en 26 años, por lo que si el dato es superior, esa vivienda es más atractiva para alquilar. por otro lado, si es menor es mejor comprarla.

Por ejemplo, si encontramos una vivienda que cuesta 300.000 euros y podría vivir en ella de alquiler por 1.200 euros (14.400 euros al año), ¿qué me conviene más?. si dividimos su precio (300.000 euros) entre el coste de vivir un año en ella de alquiler (14.400 euros), nos sale que ese precio equivale a 21 años de alquiler. en ese caso, el precio del alquiler es demasiado elevado y sería mejor comprarla (si se puede).

Generalmente, los pisos en buenas zonas de las ciudades son más accesbiles por la vía del alquiler que por la compra. igualmente, las casas más caras suelen tener una renta más atractica que su correspondiente cuota hipotecaria.

¿Cómo saber si mi alquiler es caro o barato?
Los portales inmobiliarios permiten ver de un vistazo si el precio de una alquiler es económico o caro. esta operación de testar el mercado debe hacerse no sólo cuando se busca vivienda, sino cuando ya se vive en la misma para poder negociar frente al casero una rebaja con argumentos.

A la hora de medir, hay que fijarse no sólo en la renta total, sino también en el precio por metro cuadrado y sobretodo, en lo que incluye y no incluye el alquiler (gastos, calefacción, etc). en la actualidad las rebajas de alquiler y las negociaciones entre casero e inquilino están a la orden del día. al igual que en los mercados financieros, los caseros priman el tener un "inquilino seguro" antes que cobrar un poco más a alguien inestable. Por ello, si eres un buen inquilino, es momento de sacarlo a relucir tu historial y transformarlo en un ahorro.

En La Gaceta.es, de negocios.com

[agente t]

Las consultoras Roland Berger y Oliver Wyman han fijado las necesidades de nuestro sector financiero en hasta 62.000 millones de euros

Una vivienda supone la garantía de la devolución del dinero que los españoles tenemos depositados en nuestros bancos y cajas. Cuanto más se piense que los precios de mercado de pisos han bajado desde el precio de pico (mediados de 2006), mayores serán las necesidades de recapitalización del sistema. La falta de voluntad de reconocer las pérdidas ha sido la razón fundamental para que el proceso de reestructuración haya sido tan largo y dolororoso para el país. La consecuencia más dramática es una tasa de desempleo que en abril se situó en el 24,4%.

Si se hubieran reconocido las pérdidas del sistema, el mismo habría colapsado ya en 2008, algo que habría sido bueno a medio plazo.

El pasado 21 de junio, las consultoras Roland Berger y Oliver Wyman publicaron los resultados sobre las necesidades de capitalización del sistema financiero de nuestro país, que han fijado en hasta 62.000 millones de euros.

Si utilizamos números ficticios para ilustrar la situación, ambas consultoras hablan de una bajada maxima de una proporción de hasta los 75,1 euros desde los precios reales de venta en el pico en 2006, es decir 115. Pero, la realidad es que los precios no van a bajar a 75,1 euros sino que ya han bajado a 62 euros a finales de 2011. La bajada de los precios sería del 15-25% en 2012 (respecto a finales del año pasado) y de otro tanto en 2013. A finales del año que viene, los precios de los pisos andarán ya en un rango de 44,8-34,9 euros superándose muy ampliamente los espectativas de las dos consultoras (75,1 euros en el peor de los casos).

Los dos estudios publicados son otro parche del sistema con el fin de ocultar la realidad del sector. Cuanto antes cojamos el toro por los cuernos, digamos a la gente la verdad y realicemos un análisis serio, antes generaremos confianza.

Por Borja Mateo, autor de los libros «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario» y «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Editorial Manuscritos). El viernes 29 de junio a las 19:30 tendrá lugar la presentación de su segundo libro en Calle Ayala 35-37 (Madrid). En ABC.es

[agente t]

Obama ha comparado a sus rivales con Scrooge. Dice que quieren meter carbón en el saco de Papá Noel. ¿Pero no era eso cosa de los Reyes que Ratzinger acaba de destronar?
Sea como fuere, bailaré hoy con la más fea a cuento de los desahucios y me disfrazaré de Scrooge, por el bien de todos, a riesgo de que los willytoleditas me acusen de ser un malvado y de que Alberto San Juan me niegue el estatus de homo sapiens.

La izquierda es romántica, y por ello pasional, y la derecha, realista, y por ello racional, pero en España se han diluido tanto las fronteras ideológicas que incluso el PP parece dispuesto a gastar dinero público en un asunto tan privado como lo son las hipotecas que no se pagan.
Le suplico, señor Rajoy, que contenga sus impulsos navideños y no cruce esa línea roja (sic), más allá de la cual sólo existe una región fría y oscura situada al este del Edén.

Permitir que los morosos se queden con sus casas (aunque suyas, en puridad, no sean) equivale a poner fin al estado de derecho y a penalizar a las personas íntegras que hacen frente a sus compromisos por muy apuradas que estén.
La dación en pago es una estafa. Ese truco de mal pagador redunda en perjuicio de las empresas que financiaron la compra de pisos cuyo valor ha caído en picado respecto al que tenían en el momento de la adquisición. ¡Bonito negocio! El mismo que haría quien preste dinero a un amigo para que abra una charcutería y reciba, si la tienda no funciona, jamones rancios como saldo de la deuda.

Si se transige con los morosos, tras ellos empezarán a escaquearse los inquilinos de las viviendas alquiladas y todo el país, al grito de ¡gilipollas el último!, se convertirá en un sálvese quien pueda.

Nos echarán de Europa, quebrarán los bancos, llegará el corralito, los ahorradores se quedarán sin blanca, nadie podrá conseguir créditos, los propietarios de pisos se negarán a alquilarlos y todos acabaremos debajo de un puente.

Quienes se oponen a los desahucios contribuyen, aunque no lo sepan, a que éstos se multipliquen y a que ellos mismos pasen de ser redentores a convertirse en víctimas necesitadas no de redención romántica, sino de racionalidad jurídica, por dura que esa les resulte.
El corazón, dijo Pascal, tiene razones que la razón desconoce, pero ésta, añado yo, tiene razones que el corazón ignora y que, paradójicamente, son las únicas que sirven para atender a las razones del corazón.

Fernando Sánchez Dragó, en El Mundo

[agente t]

Colocará los activos en el mercado mayorista en grandes paquetes

Las viviendas del banco malo se venderán «en el momento y al precio que consideremos óptimos». Así se presentó ayer la presidenta de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, conocida por sus siglas Sareb. Belén Romana compareció por primera vez ante la opinión pública para dejar claro que el precio de venta de los activos inmobiliarios que ofrece esta sociedad dependerá del mercado y que el objetivo del banco malo es «maximizar el valor» de esos activos.

Dicho de otra manera, los pisos de la Sareb no se venderán a un precio más barato del que tenían en los bancos nacionalizados, sino que se comercializarán a un precio «razonable», en palabras de Romana. Es más, la sociedad prevé colocar los activos en el mercado mayorista. «No tiene vocación minorista», advirtió la presidenta de la Sareb.

Sólo un tercio de los activos del banco malo son «inmobiliarios puros», como los definió Belén Romana. Los dos tercios restantes son financieros, es decir, créditos. En este sentido, los planes del equipo directivo de esta sociedad pasan por centrarse en la venta de «grandes paquetes de activos». Para ello, usarán «todas las vías de desinversión» al alcance.

La empresa, que tiene vocación de ser «un actor más del mercado inmobiliario español», arrancará el próximo 1 de enero con un volumen de activos inicial de 40.000 millones, tras transferir los activos inmobiliarios de Banco de Valencia, Bankia, Catalunya Banc y Novagalicia Banco. Será en febrero cuando esa cifra aumente hasta los 55.000 millones de euros, después de que se produzca el traspaso de los activos de BMN, Caja3 y Banco Ceiss. Liberbank está a expensas de si solicita ayudas públicas.

Las viviendas de la Sareb no formarán parte del fondo social del alquiler creado por el Gobierno, según confirmó Romana, que recordó que sólo entran los activos adjudicados cuyo valor neto contable supera los 100.000 euros.

En cuanto a los sueldos que cobrarán los consejeros de la Sareb, tendrán el mismo nivel salarial que los bancos públicos. Es decir, entre 500.000 y 300.000 euros anuales, según se tratara de una entidad que recibió apoyo indirecto del Estado -caso de Bankia- o indirecto -Banco de Valencia, Catalunya Banc y NCG-, respectivamente.

En lo que se refiere a los accionistas del banco malo -ver gráfico adjunto-, no tendrán ventajas fiscales, pero sí recibirán el pago de un dividendo en función de los beneficios de la Sareb. Belén Romana prefirió no dar detalles de esta política de pagos -«esas cosas no las voy a desvelar», dijo-, no obstante, fuentes cercanas a la sociedad precisaron que ese dividendo estará condicionado a la amortización de la deuda senior -la que se dará a las entidades que transfieran sus activos a la Sareb para que consigan liquidez del Banco Central Europeo- y al pago de la retribución de la deuda subordinada, es decir, la que suscriban los accionistas.

Romana intentó desligar a la Sareb del Ministerio de Economía y del Banco de España, advirtiendo que «está concebida como una empresa privada», donde el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (Frob) tiene una participación minoritaria. Un 43,1% frente al 56,9% que ostentan los privados.

Es más, criticó que se le llame banco malo. «No es un banco, ni es malo. Nacemos con un estigma injusto», precisó. La Sareb tendrá que vender sus activos en un periodo de 15 años. «Tenemos tiempo suficiente para adaptarnos a los largos ciclos inmobiliarios», concluyó.

Marisa Recuero, en El Mundo

[agente t]

El Gobierno creará un registro público con los condenados por falta de pago

El Gobierno creará un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. El objetivo: ofrecer información a los propietarios de los inmuebles del riesgo que supone arrendar una vivienda a personas que han sido condenadas judicialmente por falta de pago.

Según consta en una de las enmiendas del PP al Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, podrán tener acceso a este registro los propietarios de los inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento, bien sean personas físicas o jurídicas. Para ello, deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho a los datos que consten en el registro, «relacionados exclusivamente» con dicho inquilino.

El fin de esta medida es incrementar la seguridad del arrendador, subraya el PP, quien explica que no se trata de inscribir en este registro a quienes dejen de pagar las rentas de un inmueble sin más, sino a quien ha obligado a los dueños de la vivienda a acudir a la Justicia o al arbitraje para resolver la situación de impago y en ambos casos se les ha dado la razón.

En este sentido, la finalidad de este registro es evitar que los propietarios de los inmuebles que los ponen en el mercado del alquiler contraten con aquellos que ya han sido condenados mediante una sentencia firme por impago.

Las personas incluidas en el registro podrán solicitar la cancelación de su inscripción cuando hayan satisfecho la deuda por la que fueron condenados, según informa Efe. No obstante, la constancia en el registro tendrá una duración máxima de seis años, cancelándose de forma automática una vez que finalice este plazo.

Por ello, ante el incumplimiento de las obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y en los casos en los que el inquilino haya sido condenado por sentencia firme en un procedimiento de desahucio, el secretario judicial correspondiente deberá remitir dicha información a dicho registro. Asimismo, los órganos de arbitraje deberán poner en conocimiento de dicho registro los datos relativos a aquellas personas que han sido declaradas responsables del impago de las rentas de arrendamiento por medio de un laudo arbitral.

Por otro lado, y en los casos en los que ambas partes hayan pactado la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente de la vivienda, el PP propone que el dueño comunique al arrendatario su intención de vender el inmueble con una antelación mínima de 30 días. La finalidad es evitar que el inquilino se entere de la venta del inmueble cuando ésta ya se hubiese producido, «sin tener un plazo mínimo para buscar una nueva vivienda».

Hoy, en El Mundo